武汉返乡置业的两大盲区

返乡置业阶段已经持续一个月，我被问得最多的问题是：

XX地方是否值得买？

听说XX地方很火爆，预计后期涨幅大不大？

不难看出，返乡置业人群依旧喜欢跟风买房。而这种跟风的惯性思维往往导致事与愿违。

一个区域的后期涨幅大不大，和你几年后是否能将二手房变现是两码事。

前期新房持续销售火爆的区域，意味着今后同一批次的二手房供应较大，二手市场的价格很难具有竞争力。

另外，许多从一线城市回武汉置业的购房者容易忽视服务价值。

在楼市已经进入到居住作为第一价值属性的阶段，服务价值与空间价值（结构、户型等）、地段价值同等重要。

今天我们就围绕以上两大置业盲区聊一聊。

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板块分化下的价值高地

武汉市房管局公布，2020年武汉新建商品住房全年销售197187套。

这一数据来之不易。2020年疫情之后，武汉经济迅速回血，重回全国前十。武汉回归全国一线城市的趋势不可逆。

武汉全年新房成交量全国第一，武汉楼市总体上仍然具有较大的增长空间。

同时，我们应该注意到武汉楼市板块明显分化，尤其是在去年下半年，武汉远城区新房总体表现低迷，而中心城区价量齐涨，购买核心资产已经成为价值趋势。

这几年武汉新房供应总量越大的区域，未来二手房想要按照估值顺利变现的难度越大。买新房，一定要从新房补涨、二手房（次新房）供求关系考虑。

因此，返乡置业的购房者应当首选中心城区那些被严重低估，尤其是前期处于严重滞涨，并且近几年供应量不大的区域。

返乡置业的购房者要注意到这几点趋势：

去年年底，武汉四环画圆，每条环线新房价格差大概是0.8倍。

但武汉的环线并不是均衡和匀速发展，同一条环线之上，不同板块分化也十分明显。

比如近几年火热的三环线，早在两年前后湖就出现了均价2w+的新盘（含精装）。

今年，后湖将全面进入单价2w时代。而白沙洲在近几年也十分火热，之前长期处于1.2w-1.3w的水平，去年年底个别楼盘最高均价已近2w。

一环内土地供应稀少，产品以精装大平层居多，虽是核心资产，但对于普通购房者而言基本没有可选性。

三环过热，四环尚未成熟，且供应量均较大。

只有二环在过去两三年相对滞涨，二环整体土地供应量趋少，总体呈现出土地和新房供应趋少、配套丰富且优质的格局，新房性价比奇高，且价格具有向价值回归迎来补涨的趋势。

这种趋势已经在去年第四季度土拍中表现出来：二七滨江楼面价已经破3w（每平米），航空路已破2w（每平米）。

近几年硚口区的地王都出现在宗关，宗关最新的土拍价格楼面价已经突破1.5w（每平米）。宗关目前的新房价格将近3w。

与宗关一江之隔的二环核心王家湾目前新房价格（含精装）刚过2w，参考宗关的楼面价和新房价格不难发现王家湾就是二环上的价格洼地和价值高地。

王家湾刚好同时满足两点价值逻辑：

一是王家湾属于武汉老城区，近些年新房供应少。

理论上，这意味着现在买到的新房今后在二手房中同批次的次新房供应也较少，该批次的次新房相比老房子而言更具有竞争力，且价格更加坚挺。

二是王家湾配套成熟且综合体多，生活服务更便捷。

王家湾是武汉传统的商业中心，拥有成熟便捷的商业、教育、生态、医疗、交通等配套。

尤其是地铁3号线和4号线在此交会，形成汉阳为数不多的换乘中心，是城市中心人流量与运转效率的直接体现。

同时，王家湾周边聚集了众多综合体。这些综合体将为新建小区带来高效且高品质的整体运营服务。

特别是从一线城市返回武汉购房的青年，会在空间价值和地段价值之外，同等注重服务价值。一个新建小区的服务价值，主要体现在两个方面：

一是物业管理与服务，二是综合体自身的配套与运营带给业主全方位的生活体验。

放眼全球核心城市核心地段的标杆物业，无不是以其高端服务带来良好的使用体验，促进资产升值。

曼哈顿ONE57实景图

比如曼哈顿ONE57、伦敦南岸塔公寓、海德公园壹号、摩纳哥新国滨大厦等。

而在武汉这种新一线城市，最好的服务价值一定是在核心地段的综合体之中寻找。

它的运营价值是一般小型社区并不具备的。这就不得不说位于王家湾的纽宾凯·汉city。

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五星公馆服务式住宅诞生

纽宾凯·汉city是一座200万方的城市综合体，在王家湾已经开发运营7年，业态涵盖国际化住区、五星级产权式酒店、长租公寓、智慧甲级写字楼、大型商业街区、社区商业中心等。

区位图和项目鸟瞰图

纽宾凯是中国百强房企中的“非典型房企”，纽宾凯做酒店起家，是一家民营房企。

它既具有民营企业的稳健，以品质为先，又重具有高度的运营与服务意识。

纽宾凯将涉及到衣、食、住、行、医、旅、康、美等产业的六大生活体系贯穿到了纽宾凯·汉city综合体中。

文化/文娱快乐生活体系——优乐家；

全维教育体系——优教家；

360度业主健康管理服务体系——优健家；

生活供需集成体系——优购家；

居家生活智慧互联物业体系——优活家；

专属商旅出行顾问——优行家。

正是基于这套智慧生活服务体系，纽宾凯打造了五星公馆服务式住宅，包括五星产品（精装星成品）、五星物管（6优生活家）、五星便捷（智能化体系）、五星会馆（高端私人会所）、五星配套（五星服务）。

注意，这里所说的公馆，不是40年产权的公寓，而是70年产权的住宅——纽宾凯·汉city紫御。

这也是纽宾凯·汉city住宅的收官之作，目前推出住宅建面为112㎡—168㎡。

纽宾凯打造的五星公馆服务式住宅，能够提供一般小区所不具备的全方位生活服务。比如先来看全屋智能配套。

该产品做到了高度智能化互联，家里的门锁、猫眼、音箱、窗帘、空调等全都智能联网，可以远程操控。

这套系统中还加入了纽宾凯在酒店业中运营多年的优势，将酒店度假式的十二大功能场景移植到了家中。

睡眠模式：自动关闭灯光、窗帘等，构建无扰睡眠模式；

起夜模式：当家人起夜时，人体感应装置会自动开启卫生间灯光；

安防模式：当业主离家后，如果有人进入阳台，系统会自动报警，可联动摄像头对其监控。

试想一下，习惯了穿梭于一线城市工作与生活节奏的业主，可以在炎炎夏日远程操控家中空调，提前降温。业主还可以在出门之前，远程呼叫电梯等待，节省候梯时间。

当工作忙得不可开交时，可以通过手机系统远程呼叫送菜上门、送药上门、家政服务上门，也可以预约小孩在放学后和周末的培训班课程。

新婚家庭的业主自动成为纽宾凯会员，可以享受纽宾凯旗下月子中心提供的一条龙服务。

项目效果图

年轻业主还可以在工作之余，为家中老人定制管家式服务，或者预约各种体检与疗养服务。对于常年在一线城市奋斗的精英，他们的生活主张是：

即使事业再忙，也丝毫不会降低全家人的生活品质。五星公馆服务式住宅的设计初衷，就是为了让广大精英阶层生活省心更舒心。

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以精工细节圆梦返乡精英

目前，纽宾凯·汉city紫御在售112㎡—168㎡精装住宅。看过样板间后，最直观的感受是纽宾凯身上充满了民营房企的实在，精装部分的品质超过了市场同级别产品的投入。

纽宾凯·汉city紫御目前在售产品带3000元/㎡标准的精装修，主要包括四大件：中央空调、新风系统、全屋采暖、前置净水。以下是部分亮点：

双向流新风系统

如新风系统：

纽宾凯采用的是双向流新风系统。它是既有机械强制送风系统，又有机械强制排风系统，一送一排，实现室内外空气的置换与对流。与单向流新风系统的自然强制送风相比，双向流新风系统更加节能、环保与卫生。

前置过滤净水系统：

直接从供水前端解决水质问题，集中净化全家日常生活用水，过滤自来水中的杂质，让暖气锅炉等用水设备的使用寿命更长，让家用净水器的滤芯更换频次更低。

小区还有人脸识别、一键定位寻车、早教机器人、网上商城。小区还将打造约8000平米共4层高专属精致会所，其中包括：

社区健康管理中心和时见鹿书店示意图

1F：时见鹿文创生活超市（书店、生活美学、生鲜超市）

2F：生活家服务中心（亲子教育、到家服务、物业管理、社区服务等）

3F：健康管家生活服务中心（微至健康、元经堂、社区卫生服务等）

4F：运动休闲花园（羽毛球场、健身器材、休闲院落等）

而在户型设计上，纽宾凯·汉city紫御也针对改善型家庭做足了设计。目前春节档推出建面约112㎡、123㎡、147㎡三大主力户型，每一种户型亮点十分明显。

建面约112㎡三室两厅两卫：

整体户型方正，两间次卧、餐客厅、主卧呈“川”字排列，这种户型最大的好处在于将主卧绝对私密化。

而两间次卧南北并排，在家庭需求阶段变化时，完全可以合并成一间主卧套间。并采用了双跨阳台，做到了最大化的室内采光。基本能满足新婚家庭的一切需求。

建面约123㎡三室两厅两卫：

动静分离。北面为休息区，南面为功能区域。进门玄关与餐客厅一体化设计，并连通阳台，这条动线分布让人归家后感到舒适，室内活动区域较大，可满足丰富生活场景需求。

建面约147㎡四室两厅两卫：

整体坐北朝南，动静分离、餐客厅一体化、双跨阳台。室内浪费面积较小，实现了空间利用最大化，四房可以满足二胎家庭需求，也可以满足三代同堂的居住需求。

会所和双大堂效果图

其中三间次卧可以拿出一到两间作为功能房，比如书房、化妆间或收藏室，可以满足精英家庭不同阶段的不同生活主张。

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结束语

年末返乡置业，选定的是投资机会，更是改善和升级生活的机会。

精装效果图

对于从一线城市返回武汉的年轻业主而言，既要看到武汉二环的价格正在向价值回归，也要在选定地段和空间后注重服务价值。

今后十年，楼市板块分化将是常态，而决定在同一板块内分化价值的除了房屋品质，就是房屋的服务价值。这是大多数购房者容易忽视的选房盲区。