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  • 写字楼与零售市场年末显著回暖 仓储物流核心区域项目极具韧性

    腾讯房产武汉站2021-01-22 15:15

    2021年1月21日,武汉 - 全球性的商业地产服务和投资公司CBRE世邦魏理仕今日发布《2020年武汉房地产市场回顾与2021年展望》报告。报告显示:

    写字楼租赁市场年末显著回暖,线上教育扩张需求强劲

    2020年全年,武汉优质写字楼市场录得十栋写字楼共计57.5万平方米交付使用,将写字楼总存量推升至540万平方米。上半年,新增供应主要全部来自光谷中心城;下半年,位于核心城区的航空路、建设大道、汉口沿江商务区及光谷均录得新项目集中入市。

    (数据来源:世邦魏理仕研究部,2020年12月)

    需求方面,复工后租赁活动快速复苏。由于高供应量及疫情的双重影响,整体市场两极分化趋势特征凸显。经济活动在年底全面复苏,带动租赁市场整体成交量大幅提升,第四季度写字楼净吸纳量录得近9.1万平米。由于商务配套成熟及地理位置优越,年末新交付项目预租情况普遍良好,以航空路与建设大道为代表的新增供应密集片区为第四季度需求的主力区域。

    分行业看, TMT(19%)、房地产建筑(18%)、专业服务(14%)、消费服务(14%)及传统金融(10%)为本年度甲级写字楼租赁需求主力。在2020年国家大力发展双循环的背景下,纵观全年,国内及本土企业扩张势头明显。以房地产建筑行业为代表,全年办公楼升级需求占比超过30%;国内外专业服务类企业加大在汉分支机构的投资力度;TMT行业在全年扩租势头强劲,扩租面积占比超过四成。

    (数据来源:世邦魏理仕研究部,2020年12月)

    从区域市场来看,上半年甲级写字楼表现较为平稳,汉口沿江及光谷片区的租赁需求逆势增长。而硬件及运营能力较低的乙级写字楼抗风险能力较弱,部分租户在年中逐步流失。下半年虽遇部分行业(TMT及第三方办公服务运营)经历迅速的结构分化与调整,但业主信心在年末逐步恢复。光谷片区甲级写字楼虽在第三季度录得若干线上教育机构退租案例,但在政策引导和资本持续看好武汉市场的战略发展前景的支撑下,推动头部互联网教育企业在汉积极扩张,以猿辅导及编程猫为代表的互联网教育企业在下半年仍有大面积扩租需求。

    由于新增供应持续保持高位且上半年需求受到疫情冲击,2020年全市空置率同比上涨4.5个百分点,录得42.3%。全市写字楼平均账面租金同比下降4.5%,录得每月每平方米90.5元。区域市场方面,在新增供应相对较少的光谷与汉口沿江片区,甲级写字楼空置率与租金表现均较为稳健。

    CBRE华中区顾问及交易服务|办公楼部负责人骆娅表示:“原计划2020年内入市的新项目有13%将推迟至2021年上半年交付使用。随着航空路及建设大道区域的优质写字楼的集中入市,使得核心城区的市场竞争颇为激烈。租户将获得向高品质楼宇搬迁升级的更多选择,进而令市场的两极分化趋势将日益明晰。随着产业扶持政策的陆续出台及进一步落地,互联网行业中线上教育将会在武汉进一步扩张。”

    餐饮与零售品牌加速迭代更新,零售物业市场年末迎来优质新增供应

    纵观全年,武汉优质零售物业市场录得近33万平方米新增供应,全市存量超过670万平方米。虽前三季度非核心区购物中心集中出现品牌调整和闭店,但市场情绪在临近年底时已大幅改善。四季度新开业项目的预租均达到90%以上,且市场退租量明显减少。至年末,全市优质购物中心空置率录得9.4%,虽较去年同期上涨4.8个百分点,但在市场进一步回暖的带动下于年末开始回落,与第三季度相比下降0.3个百分点。全市存量项目间持续分化,年末全市购物中心首层租金同比下跌3.0%,录得298.1元每月每平方米。

    需求方面,餐饮与零售品牌在2020年加速优胜劣汰。上半年,在严格的防控措施施行及客流缩减的情况下,部分运营不良的品牌陆续闭店并退出市场。但与此同时,知名连锁餐饮及茶饮品牌仍在各大购物中心积极布局,完美日记等国潮美妆品牌逆势线下拓店。年末,随着疫情受到有效的控制,消费者信心得到持续提振,餐饮及零售业态持续回暖,其中茶饮品牌及美妆品牌择机扩张。首店品牌开业率有所恢复,在多个区域市场有新店开出及围挡。设计师品牌UMA WANG在武汉天地开出首店,高端美妆品牌HAYDON全球首家线下门店落户汉街。英国知名玩具店Hamleys华中首店也在汉街围挡。

    (数据来源:世邦魏理仕研究部,2020年12月)

    CBRE 武汉分公司总经理王祎表示:“武汉零售物业市场在2020年虽面临着严峻的挑战,但运营压力反而刺激了市场内部的调整与革新。回顾2020年,在疫情的压力下,“市集经济”成为部分业主吸引客流的新亮点。业主与品牌通过增强合作与互动,成功提高了双方的抗风险能力。2021年,随着航空路等商圈的新项目入市,全市优质零售市场的新增供应将突破70万平方米,在市场竞争进一步加剧的同时,新开业项目的差异化竞争也将吸引更多外埠品牌与首店品牌的进驻,从而亦将提供给消费者更多元的购物场所。随着武汉城市更新的推进及本地商业市场的进一步优化升级,武汉零售物业市场将迎来更多新的机遇。”

    仓储物流市场核心区优质项目全年表现稳健,传统电商头部企业加快抢占市场份额

    2020年全年,武汉仓储物流市场录得近50万平方米增供应,全市存量突破340万平方米。由于上半年疫情的影响,新增供应集中在年末集中交付。

    (数据来源:世邦魏理仕研究部,2020年12月)

    市场需求方面,传统电商及第三方物流为全年主要需求来源,新兴社区电商等新业态增速显著。从二季度起,全市高标仓吸纳量逐季度翻倍增长。全年吸纳量录得约49万平方米,同比大幅上涨202.9%。按行业看,传统电商和第三方物流的租赁需求保持活跃,下半年的电商节等各种促销活动拉动短租需求大幅上扬,而新兴社区电商和冷链成为2020年的亮点。

    至年末,全市仓储物流市场空置率较去年同期下降2.7个百分点至16.5%。租金方面,全市平均租金同比下降8.0%,报24.8元每月每平方米。八个物流区域市场的租金表现进一步呈两极分化趋势,以东西湖及蔡甸区域为代表的核心片区租金表现平稳,但若干非核心片区的价格明显下探。

    CBRE 武汉分公司总经理王祎表示:“展望2021年,武汉将迎来阶段性的供应高峰,预计有近100万平方米的高标仓库交付使用,短期内业主将仍以积极去化为主要策略。着眼于需求端,新兴社区电商与冷链在短期内将继续保持热度;但从长远来看,传统电商与第三方物流依然为武汉市场的需求主力。武汉有着得天独厚的地理区位优势,铁路、水运、公路及航空四大交通网发展均衡。2020年颁布的物流行业利好政策以及2021年全球第四个及亚洲和我国第一个专业货运机场(鄂州花湖机场)投入使用将加快推动武汉的航空“双枢纽”战略,建设中部陆海联运大通道。”

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