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  • “宇宙的中心”,为什么在光谷五路?

    武汉房地产报2018-11-28 12:41
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      这首地铁小诗,报纸哥拍摄于2014年。

      地点:汉口友谊路轻轨站。

      一直没舍得从手机里删掉它。

      因为觉得它颇有几分哲理。

      比如,由点到面,再由面到点。

      01.

      这些年的楼市最不缺哪一类人?

      答案一定有下面这张图:

      据说有营销学专业的研究生据此写过一篇论文:

      《当代中国期房市场需求侧衡量收益和风险的现实困境与破解之策》

      这题目不吸一口气还真读不下来。

      翻译成“人话”就是:

      买房子如何才能长后眼。

      李嘉诚说,购房决策排前三名的因素是:

      地段,地段,还是地段。

      最传统的认知是,越在市中心、越繁华、交通越便捷,地段越好。

      这话当然对。

      但它只适用于买得起的时候,以及买得起的人。

      买期房,那得下一番苦功夫寻找潜力地段。

      怎么找?了解规划。

      所谓规划,就是政府的“心思”。

      按照报纸哥的习惯,说一个很累的话题时,解剖一只“麻雀”最粗暴直接。

      本文带你杀的这只“麻雀”,是近几年的一个网红:光谷东。

      02.

      买房子会不会看规划,大体分四个段位。

      先说初级段位:关注官媒报道。

      你印象中,下面这句在官媒中露面是什么时候。

      “鲁巷转盘周边的格局已无法适应发展需求,光谷在东部建城迫在眉睫。518平方公里光谷腹地要找到新的支点…”

      我回忆了一下,大约是2010年。

      也是从那时起,光谷东的消息像牙膏一样越挤越多。

      挤到2014年,美国SOM公司对光谷东核心区域“光谷中心城”的规划设计得到官方认可:

      “总用地面积36.15平方公里,重点引进金融机构、企业总部、商务办公、商业娱乐、高档居住。规划引入‘小街区、高密度路网’的理念,利用两横一纵三条地铁线,以及区内有轨电车线等,打造交通便利的综合商业中心和紧凑的居住小区。”

      请注意,这里的“光谷中心城”并非楼盘名。

      它是光谷东核心片区的统称。

      2015年8月,东湖开发区管委会从珞喻路搬迁到光谷中心城。

      一个月后,在某次招商推介会上,东湖高新官宣:

      “光谷的中心,将逐步转向光谷中心城,鲁巷将变为副中心。”

      看见没?这些动态,其实官媒都有忠实记录。

      03.

      如果没有时间盯着媒体,么办?

      了解规划的中级段位:看规划。

      我等小P民也可以把政府规划调出来看?

      是的。

      以光谷中心城为例,找到这类“控规”图,不难。

      △ 光谷中心城控规图(用地性质)

      所谓控规,是“控制性详细规划”的简称。

      这张图直接影响你所购买房产板块的未来。

      你说这图花里胡哨,没有专业知识看不懂?

      不要紧。

      只要不是色盲就行。

      根据上面的颜色,着重看居住用地、商办产业用地所占的比重。

      如果一个板块全是住宅,且离主城较远,那不是睡城就是“死城”。

      而如果住宅区内外大比例划有商服地块,即为未来留有产业。才有工作岗位、有刚性需求作支撑。

      在房价下行期,这里的房子既不坑爹,也会抗跌。

      你问这种控规图在哪能搞到?

      A、在规划部门官网查。

      B、用“地段名+控规”在网上搜。

      C、有些售楼妹子手机里也有。

      再回到上面那张图:

      完整的新城规划,路网层次丰富,商业、文教卫、住宅、产业、公园绿地规划疏朗、大气、明确。

      至少从图上判断,那个地方不错。

      04.

      不过,仅看得懂规划是不够的。

      有些时候、有些地方,规划可能成为鬼话。

      了解规划的高级段位:看行动。

      看这些规划是否在落实中,而不是嘴炮。

      先翻两篇反面教材:

      四新片区。国博是建起来了,但说好的温泉公园呢,六湖连通呢,方岛呢……?实现了几个?

      “白沙洲地产发展论坛”连续开了N届了,那里仍是刚需大本营。原因无他,配套像便秘一样艰难。

      但在光谷东,你隔段时间去一次,就会发现“different every day”。

      落实规划的速度,明显快于其它区。

      ×

      看交通

      高铁、地铁、城铁、有轨电车、BRT、常规公交“六位一体”。11号线东段说建就建好了;19号线、9号、13号线该报批的报批,规划的规划。5条有轨电车中T2也已建成,BRT东延线在建。

      ×

      看产业

      光谷生物城、未来科技城、光谷自贸区规模早已显现。

      ×

      看教育

      外校、十六小、十七小、华师一分校…,建成一所火一所。

      ×

      看医疗

      同济分院已开业,省妇幼即将开业,光谷国际医院已打围,还有儿童医院…,均布设在地铁沿线。

      ×

      看休闲

      仅山水湿地公园就有6个。还有光谷网球中心、光立方、省科技馆新馆、武汉光谷文化艺术中心……

      就这短短几年,多少规划跳出了图纸。

      和3年前开发区管委会说搬就搬一样,光谷用事实告诉你,它喜欢“玩真的”。

      这样的规划,不用担心它成为鬼话。

      △ 新月溪公园效果图

      05.

      光谷已把它认为所有的最好配套全搬到了光谷东。

      下面,是了解政府心思的顶级段位:看操盘。

      如何把企业的水都导入规划的水槽里,不跑偏,需要操盘智慧。

      房企最喜欢搞住宅,因为变现快。

      商服用地,都是难啃的骨头。

      但在政府眼里,商服才是规划成功与否的关键。

      东湖高新很鸡贼,把光谷东的商服地块尽量分割成小单元,交给不同的品牌开发商(见下图)。

      而且,拍地前就设定苛刻的门槛。

      以今年上半年龙湖拿到的P(2018)034号地块为例。

      分7个小地块,需要建2栋180米、1栋250米超高层办公楼。

      房企需配建一座不低于10万方的购物中心,且自持10年,并须由房企招商引进一家“福布斯亚洲最佳50强上市公司”经营。

      此外,房企还要承诺引入1家由证监会核准的基金机构全国总部、1家证券投资咨询机构区域总部、1家“中国互联网百强企业”区域总部……

      玩得动这些条件,基本也只能是实力玩家。

      近几年光谷中心城一带拍地,几乎都是这么玩的。

      20多家品牌房企,就是这样被政府导入这里,参与对规划的落地。

      △ 商办地块的小单元(感谢 水深制图)

      06.

      政府在借房企的势,开发商同样是借势高手。

      还是以龙湖拿的那块地为例。

      作为中国房地产开发企业综合实力十强,龙湖看到了那里独特的价值点:

      光谷中心城真正的“中轴”,就在那里,就在光谷五路!(下图)

      △ (点击可看大图)

      你把光谷中心城产业、配套、交通、休闲、区位等因素全部放在一张图中后,很容易得出这个结论。

      这里既是光谷的政务中轴、生态中轴,也是交通中轴、商业中轴。

      “龙湖·光谷城”的这个项目,又正好处在“光谷中轴”的中心。

      中轴中的中轴。

      中心中的中心。

      这也是为什么龙湖拿地后,用大幅海报宣布它“入主宇宙中心”的缘由。

      大牌往往在后面出场。

      作为买房人,这类概念也不要一味拒绝。

      龙湖会在“宇宙中心”干什么?

      它把旗下四大主航道业务全部植入了龙湖·光谷城。

      那里将是以龙湖天街为核心,集住宅、商业、长租公寓、智慧服务为一体的大型综合体。

      “龙湖天街”是龙湖的商业品牌,国内很多城市里,它都选址在中心商业区。

      房企和政府各取所需。

      07.

      从政府到房企,一路下来,你已跟着我走完了择址一处期房的所有参考路径。

      现在,你可能会对着那张区位图问报纸哥:

      你说的那个中轴线在哪里?

      怎么从谷歌地图上看不到?

      那个中轴,根本不在地上好吧。

      它在地底下,地下好几层。

      还是来看公开报道:

      投资90亿,武汉沿着光谷五路(3.6公里)和神墩一路(1.3公里),在山水公园地底下建了一个超级地下空间公共走廊。

      地下空间分三层:

      最下层:地铁、停车场、市政管廊。

      中间层:公共通廊+商业体。

      最上层:公共绿地、下沉式广场和道路。

      这个地下工程,将覆盖光谷中心城核心区近50%面积。

      这也是全球规模最大的单个地下空间项目。

      △ 地下工程结构示意

      光谷中心城核心区,一半的面积底下将是空的。

      光谷真的是越玩越野了。

      为什么最近两年你感觉光谷中轴那一带动静不大?

      下面,还在拼命地掏呢。

      现在,光谷五路比关山大道的整体房价低5K左右。

      你觉得,光谷中轴地上地下一旦整体成型,价差会不会反过来?

      提醒你一句:

      房价,某种程度上就是房子周边资源配套的集中体现。

      08.

      今年,光谷30岁。

      30年的光谷楼市,是武汉楼市很特别的一个板块。

      它教会武汉人一个道理:

      买期房,要盯政府规划,盯城市投入,盯大牌企业。

      记得多年前看过一部微电影(名字忘了),故事梗概是:

      他签完购房合同后,想回家给她一个惊喜。

      没等合同拿出来,她严肃地对他说,房子必须加上她的名字。

      他默然,说“我们不合适”,和她分手。

      他开车离开时的特写镜头是,从车窗扔下的那份合同上,购房人只写了她…

      你说,他们是因为了解分手的,还是因为不了解分手的?

      很多时候,选择大于努力。

      越是刚需,越要有投资客的眼光。

      否则,你看到的总是“万家灯火的孤独”。

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